中央定调！未来五年房地产方向明确

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-31 06:54:56

中央定调！未来五年房地产方向明确
中国房地产行业正站在一个新旧模式转换的历史节点，规模化扩张阶段已经结束。

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，为2026-2030年的中国房地产行业指明了方向。

与“十四五”规划将房地产放在新型城镇化框架下不同，“十五五”规划将“推动房地产高质量发展”置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”的大框架下，房地产的民生属性进一步被强化。

这标志着中国房地产行业规模化扩张阶段已经结束，未来5年将全面转向注重品质与安全的高质量阶段。

01 行业定位：民生属性强化，高质量发展成核心
“十五五”规划建设中对房地产行业的定位发生了根本性转变。

房地产不再被视为刺激经济的手段，而是民生保障的重要组成部分。

住房城乡建设部在10月29日召开的党员干部大会上迅速响应，强调加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

中原地产首席分析师张大伟指出，“十四五”时期，中国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结。

这一转变标志着行业将告别过去的大规模扩张模式，转向精细化、品质化的发展新阶段。

02 六大任务：全面覆盖房地产发展方向
“十五五”规划建议中，有六处战略任务提及房地产，涵盖了消费、保障、要素配置、乡村振兴、城市更新和风险化解等多个方面。

首要任务是清理住房消费不合理限制性措施。规划建议提出，“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

与“十四五”规划中“促进住房消费健康发展”的提法相比，政策导向更为明确。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，此次“清理”并非简单“减少限制性政策”，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除城乡之间资源流动限制、新房与二手房联动壁垒等四大领域障碍。

在保障民生方面，规划提出“推动房地产高质量发展”，并明确了制度建设、优化供给、提升品质等五大方向。

此外，规划还强调“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”，以及“大力实施城市更新”。

房地产风险化解也被列入重点任务，规划明确要“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”。

03 构建新模式：基础性制度迎来重大变革
在推动房地产高质量发展任务中，“加快构建房地产发展新模式”被置于首位，并强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产开发方面，主要是夯实项目公司独立法人制；销售方面，即探索实施现房销售制度，从根本上防范交付风险。

融资新制度则主要推广主办银行制，即确定一家银行或银团为主办行，项目开发、建设和销售等资金都存入主办行，主办行保证项目合理融资需求。

这些基础性制度将为“十五五”时期住房健康发展奠定基础。

住房城乡建设部部长倪虹曾强调，“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。

04 住房供给：“市场+保障”双轨并行
规划建议明确了“市场+保障”双轨并行的住房供应体系。

具体而言，提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”，同时“因城施策增加改善性住房供给”。

值得注意的是，对保障房供给的提法从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化。

根据官方数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

李宇嘉认为，“随着经济转型阵痛期到来，低保低收入人群的住房保障基本解决，但未来住房困难人群仍会增加。特别是新市民、年轻人都是‘90后’‘00后’，对居住环境和条件要求提高，低成本、体面的保障，才能促进这些人群扎根城市，释放消费潜力”。

“因城施策增加改善性住房供给”是一个全新的提法。

根据中指研究院数据，2025年前三季度，重点30城120-144平方米的住房成交量占比提升至30%，大户型产品已成为新房市场主流。

05 好房子建设：从“住有所居”到“住有宜居”
规划建议明确提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；建立房屋全生命周期安全管理制度。

“安全舒适绿色智慧的好房子”被写入五年规划建议，标志着“好房子”上升为国家战略。

住建部此前提出了通过好标准、好设计、好材料、好建造和好运维等五项工作推动“好房子”建设，并梳理出居民对“好房子”的要求，归纳为“6633”，即“六不”“六防”“三省”“三要”，并形成了操作手册。

从地方政策来看，近两年，全国多省市已陆续出台“好房子”相关政策。

今年9月，上海发文明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则；成都、合肥等地也出台规范政策，对于住房项目的计容规则等进行完善和规范。

物业服务质量提升也上升到重要高度，正在推进的老旧小区改造、城市更新以及完整社区建设等，都意在提升房屋品质，为居民提供好房子好社区好服务。

06 存量盘活：从“增量扩张”到“存量提质”
规划建议多处提及存量资源的盘活利用，包括“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。

这意味着，接下来的5年，从中央到地方，从城市到农村，一系列围绕低效用地、闲置房产和存量基础设施的盘活工作将重点展开。

根据中指研究院监测，截至10月24日，各地已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行/即将发行约2160亿元。

实际上，今年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》已明确，中国城镇化从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”的新时代。

该文件提出，全面摸清城市房屋、设施、土地等资产底数，改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋。

07 市场前景：行业有望走出企稳复苏行情
随着“十五五”规划任务的全面下达，中国房地产行业正站在一个新旧模式转换的历史节点。多位业内专家预计，“十五五”时期房地产有望走出企稳复苏行情。

当前房地产市场已出现一些积极变化。广开首席产业研究院院长连平建议，在房产购置的交易环节加大财政补贴力度，对首套房购置的，下调交易环节各项主要税率。

针对二手房交易环节，可降低增值税和所得税税率，减少免征年限。

新的发展模式将推动行业从规模扩张转向质量提升，迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段。

对经济而言，通过发展“好房子”带动消费升级和有效投资，并与新型城镇化、区域协调发展等战略协同，能为经济增长注入新的、可持续的动力。

对社会民生而言，这是“扎实推进全体人民共同富裕”的必然要求，能有效提升人民生活品质，增强社会凝聚力和稳定性。

未来5年的房地产发展，核心是“人”，目标是“居”。让更多家庭住上好房子、成就宜居梦，将是中国房地产迈向高质量发展最生动、最温暖的注脚。

随着“十五五”规划任务的全面下达，中国房地产行业正站在一个新旧模式转换的历史节点。多位业内专家预计，“十五五”时期房地产有望走出企稳复苏行情。

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